ЗАКОН ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
В сила от 01.05.2009 г.
Обн. ДВ. бр.6 от23 Януари 2009г., изм. ДВ. бр.15 от23 Февруари 2010г.,
изм. ДВ. бр.8 от 25 Януари 2011г., изм. ДВ. бр.57 от 26 Юли 2011г., изм. ДВ. бр.82
от26 Октомври 2012г., изм. ДВ. бр.66 от26 Юли 2013г.,изм. ДВ. бр.98 от 28
Ноември 2014г.
Глава първа.
ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ
Раздел I.
Предмет на закона
Обхват на закона
Чл. 1. (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Този закон урежда обществените отношения, свързани
с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и
задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на
части от тях.
Особен режим на управление на общите части
Чл.2. (1) Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална
заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
(2) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията
по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите
последващи приобретатели.
Изключения
Чл. 3. (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За управлението на общите части на сгради в режим
на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от
един собственик, се прилагат разпоредбите на чл.30, ал.3, чл.31, ал.1 и чл.32 от Закона за
собствеността.
Определяне на прилежаща площ
Чл.4. (1) При преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите,
когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран
поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ
към сградата.
(2) (Изм. – ДВ, бр. 66 от 2013 г., в сила от 26.07.2013 г., изм. – ДВ, бр. 98 от 2014 г., в сила
от 28.11.2014 г.) В случаите по ал.1 прилежащата площ се определя от кмета на общината по
негова инициатива или по искане на заинтересованите лица по ред, определен с наредба на
министъра на регионалното развитие и благоустройството.
(3) При определянето на прилежащата площ кметът на общината издава заповед,
придружена от скица, с която се определят границите и предназначението на площта.
(4) Определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от
съответната етажна собственост при условия и по ред, определен с наредба на общинския съвет.
Раздел II.
Права и задължения на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни
обекти или на части от тях (Загл. доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)
Права на собствениците, ползвателите и обитателите (Загл. доп. – ДВ, бр. 57 от 2011
г.)
Чл.5. (1) Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост, наричани по-нататък „собственици“, имат право да:
1. използват общите части на сградата според тяхното предназначение;
2. участват в управлението на етажната собственост.
(2) (Нова- ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Ползвателите в сграда в режим на етажна собственост
имат правото по ал. 1, т.1 и участват в управлението на етажната собственост, с изключение на
вземане на решения по чл. 11, ал. 1, т.7 и т. 10, букви „а“, „б“, „в“, „г“, „ж“ и „л“, освен ако не е
уговорено друго между собственика и ползвателя.
(3) (Нова- ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато между собственика и ползвателя не е уговорено
друго и има разногласие между тях, в гласуването участва собственикът.
(4) (Предишна ал.2 – ДВ, бр.57 от 2011 г.) Обитателите в сграда в режим на етажна
собственост имат правото по ал.1, т.1, както и да участват в управлението на етажната
собственост със съвещателен глас.
Задължения на собствениците, ползвателите и обитателите (Загл. доп. – ДВ, бр. 57 от
2011 г.)
Чл. 6. (1) Собствениците са длъжни да:
1. (доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели
да използват общите части на сградата;
2. не причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата;
3. не завземат общи части на сградата;
4. (доп.- ДВ, бр.57 от 2011 г.) не извършват в своя самостоятелен обект или в част от
него дейности или действия, които създават безпокойство за другите собственици, ползватели и
обитатели, по-голямо от обичайното;
5. не извършват дейности в своя самостоятелен обект или част от него, с които да
изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не
нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната
конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;
6. изпълняват изискванията на съответните нормативни актове при отглеждането на
животни в самостоятелните си обекти и да не създават безпокойство на непосредствените си
съседи;
7. не накърняват добрите нрави;
8. изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост;
9. (изм.- ДВ, бр.57 от2011 г.) заплащат разходите за ремонт, реконструкция,
преустройство и обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или
оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните
идеални части;
10. (изм.- ДВ, бр. 57 от 2011 г.) заплащат разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата;
11. спазват санитарните и хигиенните норми;
12. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) осигуряват достъп в своя самостоятелен обект или в част
от него за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни, строителни и
монтажни работи, свързани с поддържане, ремонт, реконструкция, преустройство или обновяване
на общи части или на други помещения и за проверка на състоянието на инсталациите и на
конструктивните елементи на сградата;
13. подпомагат дейността на компетентните органи при извършване на пожарогасителна
или аварийно-спасителна дейност вътре и в района на сградата;
14. обезщетят вредите, причинени на други обекти в сградата, когато те са резултат от
отстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него;
15. осъществяват използването на общите части на сградата по реда, определен в
правилника за вътрешния ред;
16. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) вписват в книгата на етажната собственост членовете на
своите домакинства и обитателите;
17. изпълняват и други задължения, предвидени в правилника за вътрешния ред.
(2) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим
на етажна собственост имат задълженията по ал. 1, с изключение на тези по ал. 1, т. 9, освен ако
не е уговорено друго между собственика и ползвателя.
(3) (Предишна ал.2, изм.- ДВ, бр.57 от2011 г.) Обитателите на сграда в режим на
етажна собственост имат задълженията по ал. 1, с изключение на тези по ал. 1, т. 9.
Книга на етажната собственост (Загл. изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)
Чл.7. (1) (Изм.- ДВ, бр.57 от2011 г.) Книга на етажната собственост се създава,
съхранява и поддържа във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост.
(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) В книгата се вписват:
1. самостоятелният обект – предназначение и застроена площ;
2. идеалните части на обекта от общите части на сградата (в проценти);
3. собственото, бащиното и фамилното име на собственика или ползвателя – за физически
лица, а в случаите, при които собственик или ползвател е юридическо лице или едноличен
търговец – наименованието, БУЛСТАТ или единен идентификационен код (ЕИК);
4. собственото, бащиното и фамилното име на членовете на домакинството, които живеят
заедно със собственика и/или ползвателя;
5. времето, през което лицата по т. 3 и 4 не ползват самостоятелния обект;
6. собственото, бащиното и фамилното име на обитателите, временно пребиваващи в
обекта на самостоятелно правно основание повече от30 дни, датата на вписване и датата на
отписване;
7. уговорените между собственика и ползвателя права и задължения относно
управлението на общите части на сградата.
(3) (Изм.- ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Всеки собственик или ползвател е длъжен в 15-дневен
срок от придобиване правото на собственост или ползване да впише в книгата на етажната
собственост данните по ал.2, съответно промяната на обстоятелствата. Обитателят вписва в
срока по изречение първо данните по ал. 2, т. 6.
(4) (Изм. – ДВ, бр. 8 от 2011 г., в сила от 25.01.2011 г., доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. –
ДВ, бр. 66 от 2013 г., в сила от 26.07.2013 г., изм. – ДВ, бр. 98 от 2014 г., в сила от 28.11.2014 г.)
Достъп до данните в книгата имат управителният съвет (управителят), контролният съвет
(контрольорът), собственикът относно неговите данни, както и органите на Министерството на
вътрешните работи, Министерството на регионалното развитие и благоустройството, общинската
или районната администрация и Българската агенция по безопасност на храните при спазване на
изискванията на Закона за защита на личните данни.
(5) (Отм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)
(6) (Изм.- ДВ, бр.57 от2011 г.) В отделно обособено поле на книгата на етажната
собственост всеки собственик, ползвател или обитател вписва притежаваните или взетите за
отглеждане животни, които се извеждат на обществени места, а за кучета- и номера на
ветиринарномедицинския паспорт.
(7) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. – ДВ, бр. 66 от 2013 г., в сила от 26.07.2013 г., изм. –
ДВ, бр.98 от 2014 г., в сила от 28.11.2014 г.) Образецът на книгата на етажната собственост с
указания по създаването, съхраняването и поддържането й се утвърждава от министъра на
регионалното развитие и благоустройството.
Глава втора.
УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
Раздел I.
Общи правила
Обхват на управлението
Чл.8. (1) (Доп.- ДВ, бр.57 от 2011 г.) Управлението обхваща реда и контрола върху
ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на
етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците,
ползвателите и обитателите.
(2) Когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във
всеки отделен вход.
Форми на управление
Чл. 9. (Изм.- ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Формите на управление на етажната собственост са
общо събрание и/или сдружение на собствениците.
Раздел II.
Общо събрание на собствениците
Органи на управление
Чл. 10. Органи на управление са:
1. общо събрание;
2. управителен съвет (управител).
Правомощия на общото събрание
Чл. 11. (1) Общото събрание:
1. приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред;
2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер;
3. избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор);
4. приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на
управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет (контрольора);
5. определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането
на общите части на сградата;
6. (отм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)
7. определя размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“;
8. приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други
дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в
доклада към техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и
одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му;
9. приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат непредвидени
разходи;
10. приема решения и за:
а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за
възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на
размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;
б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на
сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;
в) (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) обновяване на сградата;
г) предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж,
надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване
изискванията на действащото специално законодателство;
д) поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата;
е) (доп.- ДВ, бр.57 от2011 г.) изваждане от сградата на собственик, ползвател или
обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три
години;
ж) (изм.- ДВ, бр. 57 от 2011 г.) случаите, когато това е предвидено в нормативни актове
във връзка с водоснабдяването, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването,
санитарно-хигиенните норми и предоставянето на други услуги;
з) създаване на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания;
и) използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при възникнали
спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми;
к) (отм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)
л) (нова- ДВ, бр.57 от2011 г.) присъединяване на сградата към топлопреносната и
газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната
собственост;
м) (нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) други въпроси, свързани с управлението на общите части;
11. може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части
на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и
конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за
изпълнение на тези лица;
12. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) може да приеме решение за управление на общите части
за получаване на:
а) кредити за извършване на необходим или неотложен ремонт;
б) кредити за извършване на полезни разходи;
в) безвъзмездна помощ и субсидии;
13. може да приеме решение за опрощаване на финансови задължения, както и за
отсрочване или разсрочване на изпълнението им;
14. може да упълномощи управителния съвет (управителя) да приеме решение за
извършване на неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане;
15. (нова- ДВ, бр. 57 от 2011 г.) може да приеме решение да не избира контролен съвет
или контрольор.
(2) Общото събрание не може да откаже приемане на решение за извършване на разходи,
които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части на сградата.
(3) Общото събрание е длъжно да приеме правилник за вътрешния ред в етажната
собственост.
(4) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Приетите решения на общото събрание обвързват и нови
собственици, ползватели и обитатели на самостоятелни обекти в етажната собственост.
(5) (Изм. – ДВ, бр. 66 от 2013 г., в сила от 26.07.2013 г., изм. – ДВ, бр. 98 от 2014 г., в сила
от 28.11.2014 г.) Министърът на регионалното развитие и благоустройството издава примерен
правилник за вътрешния ред.
Инициатива за свикване на общото събрание
Чл. 12. (1) Общото събрание се свиква най-малко един път годишно от:
1. управителния съвет (управителя);
2. контролния съвет (контрольора).
(2) Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат
най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.
(3) Искането по ал.2 се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква
общото събрание в 10-дневен срок от получаването му.
(4) (Изм.- ДВ, бр.57 от2011 г.) Когато управителният съвет (управителят) не свика
общото събрание в срока по ал. 3, общото събрание се свиква от собствениците по ал. 2 по реда,
предвиден в този закон.
(5) (Нова- ДВ, бр.57 от2011 г.) Общо събрание може да бъде свикано от всеки
собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от
последното проведено общо събрание.
(6) (Предишна ал. 5, изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) При нововъзникнала етажна собственост
първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на
самостоятелни обекти, които имат най-малко20 на сто идеални части от общите части. Когато
общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или
ползвател.
Ред за свикване на общото събрание на собствениците
Чл.13. (1) (Изм.- ДВ, бр.57 от2011 г.) Общото събрание се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно
място на входа на сградата не по-късно от7 дни преди датата на събранието, а в неотложни
случаи- не по-късно от24 часа. Датата и часът задължително се отбелязват върху поканата от
лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол.
(2) (Изм.- ДВ, бр.57 от2011 г.) Собственик или ползвател, който не ползва
самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя
или председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес, на които да му
бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер.
(3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Съобщаването по ал. 2 за провеждане на общо събрание
може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата, което се удостоверява
с подпис на лицата, които свикват общото събрание, или чрез изпращане на поканата на адрес,
включително чрез електронна поща, ако такива са посочени.
(4) (Изм.- ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато лицето по ал.2 не е посочило електронна поща
или адрес, на които да се изпращат покани за свикване на общо събрание, както и телефонен
номер, то се смята за уведомено за свикване на общото събрание по реда на ал. 1.
(5) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато самостоятелният обект е общинска или държавна
собственост, кметът на общината или съответният орган, на когото е предоставено управлението
върху имота, уведомяват писмено за данните по ал.2 управителя или председателя на
управителния съвет. В този случай се прилагат разпоредбите на ал. 3 и 4.
(6) (Отм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)
(7) В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на
провеждането му.
